这类房子,为何突然变得值钱?

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最近,豪宅别墅似乎受到市场资金热捧。
3月7号,上海知名豪宅“九间堂”拍卖,最后高溢价成交。起拍价为9千万,成交价1.44亿元拍出,成交价比起拍价高六成。

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3月10,据界面新闻报道,许家印位于香港的一栋豪宅被挂牌出售。
该栋豪宅目前价值约8.8亿港元,高于去年11月份市场预估的7亿港元。

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还有厦门鼓浪屿一栋估价过亿的百年古墅——黄赐敏别墅,第一次公开拍卖。

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该别墅以7902.63万(相当于折价七成)起拍,保证金700万,加价幅度20万,最终结果尚未可知,但是市场关注度颇高。
截至3月10日上午,已吸引了3万多人次围观,842人设置了拍卖提醒。
在豪宅圈,别墅和大平层是一对兄弟。
过去,别墅和大平层存在明显的不对等关系,别墅的表现始终是跑输大平层的。
像深圳东部华侨城天麓,2009年成交价高达12万每平,是真正的高端山海别墅。
但十多年过去了,深圳湾的大平层涨了十几倍,而东部华侨城天麓却血亏大甩卖都难以出手。
究其原因,这些别墅建得比较偏,周围配套差,人气不足,商业也不行,住进去之后维护费用高。
在楼市上涨的时候,别墅也没有市中心大平层涨得多,因此,买别墅不如买大平层,成为很多富人的共识。
现在,情况可能发生一些逆转。
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独栋别墅的价值逻辑似乎正在改变。
去年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,关键说了两点,第一,建议取消土地拍卖中的地价限制;第二,建议取消远郊区容积率1.0限制。

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取消远郊区容积率1.0限制——相当于自然资源部放开了2003年以来执行至今的“限墅令”。
早在2003年,国土部(现为自然资源部)首次发布“45号文”,强调“停止别墅类用地的土地供应”。

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2006年5月,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,再次重申在全国范围内停止别墅供地,并对别墅进行全面清理。
从2006年到2023年的20多年时间里,国土部先后6次针对别墅问题发布相关规定,要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。
容积率高于1.0,房企很难做出独栋别墅产品,这是政策对低密度房地产开发项目的限制。
今年以来,住建部多次喊话建好房,满足居民多元化改善住房需求。
关于什么是好房子?住建部部长回答,不同面积、不同价位都有不同的好房子。
事实上,随着房地产市场供需关系逆转,“住房双轨制”时代正式来临。
刚需市场加速萎缩,改善市场将成为兵家必争之地。
结合多地取消地价限价的趋势来看,未来改善住宅乃至豪宅,将打开价格天花板,更具想象空间。
在这个背景下,城市核心区的独栋别墅,就变得比较稀有,受到市场资金的追逐。
以香港为例,很多房子都是小户型,而真正的豪宅,基本都是大户型,而且是独栋,加上背山靠海,私密性、安全性和稀缺性兼具,圈层纯粹,基本住的是商界、政界大佬,因此香港的独栋豪宅非常受欢迎。

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香港豪宅分布图
上海被溢价拍卖的大佬豪宅,实际上只剩下个空壳子了,部分外墙、屋顶已拆除、门窗均已缺失,屋顶也仅剩毛坯框架,破败不堪。
而这样的“豪宅”还能卖1.44亿,就是因为占据了上海核心位置,位于上海浦东新区花木板块,处于内环线以内,建面681.11平方米,后续可以翻新。

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正常情况下,别墅的产权都是70年的,但一些开发商如果是在综合用地上建的别墅,那其就是50年产权,商业用地就是40年产权。
因为种种原因,一些商业别墅建成后或者买到手,使用年限可能只剩20几年30年了。
那么,业主可以通过申报重建的方式,向有关部门交完税以后,这个别墅土地使用权可以重新开始算,再获得40年或者50年、70年的产权。
如果是双拼或者叠墅,可能需要全部业主同意,操作上比较麻烦,而独栋别墅,则更加灵活方便。
关于独栋别墅申报拆除重建,在深圳已有公示案例。
2019年,在深圳市规划和自然资源局官网上,南山管理局公示了关于东方花园F区F31栋房屋拆除重建相关事项。

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从指示图可以看出,东方花园F区F31栋有数百平米的建面,应该是一栋比较大的独栋别墅。
东方花园别墅位于南山,靠近世界之窗,有联排和独栋别墅,距今已有30多年历史了。
在中介平台上,也可以看到相关宣传资料,华侨城东方花园独栋别墅,可以重建,性价比高。

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不过,宣传资料上显示该房产证面积291平的独栋别墅,报价高达1.1亿,妥妥豪宅了。
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最后小结一下,随着住房市场走向商品+保障双轨模式,别墅这一高端玩家的小众产品,又重新回到人们的视野当中。
比较有人气的、配套好地段好的别墅,能够满足实际居住需求,包括自住和出租,那么,它们的价值在提升。
特别是核心城市核心地段的独栋别墅,能够申报重建,未来产权有保障,更加会受到大资金的青睐。
那么,普通的郊区别墅,虽然是独栋,但普通人去买的话,仍然需要考虑成本。
像南方的郊外需要考虑防蚊虫,防潮湿问题,北方最重要的则是冬天要取暖的问题,这些基本的生活成本还是比较高的。
当然,如果是有钱人,这些成本可以忽略。
说到底,别墅未来还是一个富人的游戏
正如政策所暗示的那样,不要给富人省钱。



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